По прогнозам специалистов  наступивший  2016 год  может оказаться сложнее, чем ушедший. Что ожидает застройщиков, риелторов и потенциальных продавцов и покупателей недвижимости?

Если проанализировать ситуацию на строительном рынке  и  рынке недвижимости  сегодня, то в наступившем году  количество продавцов и покупателей сократится вдвое. Валютные колебания  привели к тому, что цены на недвижимость в долларовом эквиваленте за год упали вдвое. Выиграли те, кто  купил доллары летом 2014 года.  Сегодня  они могут на эти деньги  купить два  объекта недвижимости. Впрочем,  инвесторам от этого легче, поскольку покупать инвестиционные квартиры сегодня некому. В прошлом году с рынка жилой и коммерческой недвижимости ушло много инвесторов. А ведь  еще пару - тройку лет назад  почти 40% сделок с жильем совершалось именно в инвестиционных целях и за наличный расчет.И вот теперь отрасли придется переориентироваться на оставшийеся процент спроса.  Сегодня материнский капитал смогли получить  более  6,5 млн семей. Однако  из них только 3,4 млн семей направили эти  деньги на улучшение жилищных условий, причем лишь  немногим более 2 млн семей частично или полностью погасили материнским капиталом жилищные кредиты на сумму 866 млрд рублей.  То есть налицо тот факт, что семьи не слишком активно пользуются материнским капиталом. Это происходит  по двум причинам: нет средств на первоначальный взнос и нет возможности продать имеющуюся вторичку. Продать  квартиру на вторичном рынке жилья  сможет только тот, кто сделает правильную оценку объекта и будет готов снижать цену. Что касается  больших квартир, то они еще  сильнее дешевеют  и хуже находят своего покупателя. Этот момент нужно учитывать и застройщикам. В больших городах  сегодня уже не актуальны строительные  рекорды  и огромное количество малогабаритных квартир. Поскольку сегодня единственный источник средств, на который можно рассчитывать застройщикам – это дольщики.  А дольщики, в  свою очередь, придержат деньги. Поскольку сегодня  никто не хочет покупать  жилье  на стадии  котлована,   поскольку слишком высок риск  оказаться  в числе обманутых дольщиков.  То есть, дольщики  готовы ждать  год, пока не увидят, что объект почти готов. Ведь кредиты для девелоперов слишком дороги. Таким образом, такого уровня продаж, который был раньше, в нынешнем  году ждать не стоит. В 2016 году большинство строительных компаний будут доводить до сдачи имеющиеся проекты и стараться реализовать то, что должно быть построено на взятых в аренду земельных участках. Возможно  также объединение строительных компаний, что сократит количество числа застройщиков на рынке. Что касается собственников, то больнее всего кризис ударит владельцев  жилья в частном секторе, земельных участков, а также многокомнатных квартир. Покупателей на эти объекты недвижимости найти будет практически  невозможно. И сделки будут совершаться там, где будут существенные  скидки. Это можно сказать и об элитном жилье. В наступившем году  если его и будут покупать, то в основном только у проверенных строительных компаний или на вторичном рынке – с большой скидкой.

Арендаторы жилья  из Турции не  намерены отказываться от съемных квартир в Москве, несмотря на ухудшение отношений между Россией и Турцией и на то, что Россия ввела в отношении этого государства экономические санкции.

Около 35-40% арендаторов  жилой недвижимости  из Турции – это владельцы крупного бизнеса и топ-менеджеры солидных компаний. Преимущественно они выбирают жилье ближе к центру Москвы,  стараются селиться поближе к месту работы. В Юго-Восточном Округе столицы находится множество складов, рынков и прочих объектов, на которых они работают. И  около  60% турецких арендаторов жилья предпочитают квартиры именно здесь. И. несмотря на разрыв дипломатических отношений России с Турцией, иностранные наниматели не стремились в конце 2015 – начале 2016 годов расторгать договоры найма со столичными арендодателями.

Несмотря на государственные программы поддержки строительной отрасли, которые разрабатывались и внедрялись российским правительством, на строительном рынке заметно убавилось оптимизма.

Как утверждают эксперты Высшей Школы Экономики, основными причинами того, что строительная отрасль себя ощущает в упадке, являются ухудшение финансовых показателей, недоступные банковские кредиты, падение инвестиционной активности, самый высокий за последние семь лет рост цен на стройматериалы. Кроме того, более 20% подрядных строительных организаций постоянно  испытывают сложности с получением заказов или  вообще  находятся на грани разорения. В прошлом году только 6-8% игроков строительного рынка России чувствовали себя вполне нормально. Остальная часть рынка, по оценкам аналитиков, пребывает в состоянии вялотекущей рецессии без очевидных признаков выхода их ситуации.

В России продолжает увеличиваться количество актуальных ипотечных кредитов. По итогам  прошлого года  рост  этих показателей составил 11%. Однако их качество при этом снижается.

Доля просроченных более чем на 30 дней банковских займов в общем объеме ипотечных кредитов на  конец прошлого года составила 3,8%, тогда как в начале года эта цифра  была 3,3%. Таким образом, качество кредитов оставляет желать лучшего за  последние два года.  Если в 2012 году после девяти месяцев обслуживания на просрочку свыше 90 дней выходило лишь 0,2% ипотечных кредитов, то в 2013 году - уже 0,24%, а в 2014 году - 0,30%". Налицо тенденция невозврата  ипотечных кредитов. При  этом такие меры предосторожности, как  наличие залога, более тщательный отбор заемщиков при одобрении ипотечных кредитов не успокаивают кредиторов. Хотя существующая ситуация и не дает повода думать, что  в стране существует тотальная недоступность жилья.  Между тем, правительство решило расширить программу помощи ипотечным заемщикам, которой ранее почти никто из них не смог воспользоваться. Также  одобрен законопроект, который ограничивает размер неустойки за неисполнение ипотечного договора. По мнению специалистов, неплохим уровнем для страны в целом можно было бы считать доступность ипотечных кредитов в 20-25%". Чтобы достичь хотя бы этого показателя, необходимо опустить банковские процентные ставки  по ипотечному кредитованию под 6% годовых.

Военнослужащие теперь могут улучшить  качество жизни и решить квартирный вопрос с помощью нового кредитного продукта. Россельхозбанк запустил новую ипотечную программу.

Теперь российским военным станут еще более доступны ипотечные кредиты. Кредитное учреждение Россельхозбанк запустил новую программу кредитования «Военная ипотека плюс», в рамках которой можно приобрести квартиры и дома с земельным участком на первичном рынке. Банковская процентная ставка по кредиту составляет 10,9% годовых в рублях, кредит на сумму до 2,3 млн рублей предоставляется на срок до 23 лет. Денежные средства, накопленные военнослужащими в накопительно-ипотечной системе (НИС), могут быть использованы в качестве первоначального взноса, размер которого составляет 20% от стоимости приобретаемой недвижимости. 

Российские власти ужесточили требования к  собственникам жилья. Теперь услуга водоснабжения для тех, кто не имеет прибора учета потребления водных ресурсов, будет обходиться  в три раза дороже.

С января 2016 года отсутствие счетчиков на воду грозит жителям России серьезными расходами. Норматив на потребление воды для тех, кто не установил приборы учета, увеличится в 3 раза. Таким образом, те, кто все еще не установил счетчики, должны крепко задуматься. Причем, по словам чиновников, в  дальнейшем рост нормативов будет продолжаться по новой схеме. Сначала  трехкратный норматив, введенный с 1 января 2016 года, будет действовать в течение 6 месяцев, а затем норматив вновь увеличится. Если собственник жилья за это время не установит счетчик, с 1 июля ему придется платить за потребленную воду в пятикратном размере.Также будут ужесточены требования и к тем, кто  не прочь поискать обходные пути – речь идет о людях, которые вмешиваются в работу установленных счетчиков, например, ставят специальные магниты. Если выяснится, что собственник мошенничает и обманывает прибор учета, то такому «умельцу» придется платить не в соответствии с показателями счетчика, а по десятикратно увеличенному нормативу. Этот момент также отражен в новом  постановлении.

Экономическая ситуация в  России породила новую проблему, которая грозит отразиться уже в нынешнем году и вызвать еще более глубокую стагнацию на рынке недвижимости.

Проблема заключается в том, что владельцы многокомнатных квартир, начиная с «трешек» абсолютно не видят никакой возможности продать  свое  жилье. Большие квартиры оказались сейчас, по большому счету, никому не нужны. Высокие коммунальные платежи заставляют россиян искать более выгодные и экономичные  варианты для проживания. и поэтому  россиянам, продающим  такое жилье, особенно проблематично найти покупателей на свои  трехкомнатные и многокомнатные квартиры. Однако это только одна сторона проблемы.  А ведь сложности с продажей «трешек» обещают в нынешнем году создать  целый пакет  негативных последствий  для первичного рынка жилой недвижимости.. Прежде всего эта ситуация приведет к сокращению объема продаж новостроек. То есть предложение будет превышать спрос. Невозможность продать большую квартиру и отсутствие стимулирующих государственных программ для рынка вторичного жилья приведут к тому, что объем продаж новостроек резко сократится, так как у потенциальных покупателей просто не будет денег. А ведь подавляющее большинство владельцев «больших квартир» намеревается  использовать вырученные от продажи своего жилья денежные средства на покупку другой недвижимости. 

Впервые за многие годы стоимость жилой недвижимости в России  стала снижаться. Первые доказательства этого стали заметны со второго квартала прошлого года. Понижению цен на недвижимость способствовали многие факторы.

Большинство специалистов  склоняется к тому, что и в  нынешнем  году квартиры продолжат дешеветь. Можно предполагать, что к середине 2016 года можно будет заметить снижение цены  квадратного метра до 130 тыс. рублей в новостройках эконом – класса. Главным фактором для понижения цены можно считать появление на рынке новых проектов, влияющих на удешевление жилья. Эксперты  строят прогнозы, что новые проекты будут появляться на рынке  со скидками от 10% до 15%. Также предполагается, что спрос на квартиры в 2016 году останется на низком уровне, поскольку сегодня  нет ни одного  сколько – нибудь значимого фактора, который  бы мог подстегнуть  его рост..И тем не менее, в ряде субъектов России, вопреки мнению многих девелоперов, не согласных  с официальной статистикой,  в прошлом году можно было наблюдать рост цен  на жилье. В числе 24 регионов с подскочившими ценами на квартиры оказались Москва, Санкт-Петербург, Ленинградская область и Татарстан.

Девелоперам теперь станет позволительно выкупить проданные квартиры назад. Новая опция имеет название sale-pay-back и рассчитана на дольщиков, приобретающих квартиру на начальном этапе строительства дома.

Услуга sale-pay-back в первую очередь важна и нужна самим  девелоперам. Для инвесторов важнее самим продавать квартиру, а для тех, кто покупал квартиру с целью проживания, новая опция обратного выкупа  будет абсолютна безразлична. Программа обратного выкупа или  программа гарантированной доходности, прежде всего разрабатывалась для  дольщиков, покупающих квартиру на начальном этапе строительства дома. Когда строительный объект будет  построен, у них будет  возможность отказаться от права требования квартиры в пользу девелопера. При этом покупатель имеет право получить  всю внесенную им сумму  и  получить 15% годовых.Опция обратного выкупа для добросовестного застройщика  является лишним подтверждением того, что он обязуется достроить объект вовремя. То есть, своеобразным дополнительным инструментом для поддержания репутации. Пользоваться этой опцией или нет –  дело добровольное. Однако не стоит думать, что количество девелоперов, предлагающих данную услугу, увеличится. Поскольку банковские депозиты дают большую доходность, чем предлагают девелоперы. Сами застройщики также не рассчитывают на то, что клиенты начнут  в массовом порядке возвращать им квартиры. Девелоперы  хотят использовать опцию sale-pay-back преимущественно для  того, чтобы показать покупателю свою уверенность в собственной стабильности. Поэтому к этой опции стоит относиться  скорее как к маркетинговому ходу.Однако  говорить о том, что ждет в будущем опцию обратного выкупа, можно будет тогда, когда появятся первые примеры подобных сделок. Пока же еще ни одного прецедента не было.

Нестабильное состояние экономики и санкции отразились практически на всех сферах производства  в России. Производители строительных материалов, в частности, цемента, также заявили о спаде производства.

В России ускорился спад  производства и потребления цемента. В 2015 году спад производства и потребления цемента относительно аналогичного периода предыдущего года составил 9,3% и 11,6% соответственно. Уменьшение объемов производства цемента связано со снижением его внутреннего потребления, а также с сокращением импорта и экспорта, что вызвано общим спадом российской экономики.На большинство предприятий в той или иной степени повлияли введенные экономические санкции. И почти все промышленные компании опасаются, что  нынешний кризис будет более глубоким и долгим, чем предыдущие экономические кризисы 1998 и 2008 года. Причем такое негативное влияние на строительный рынок, по мнению застройщиков, будет ощущаться не менее двух лет. Примерно 70% компаний называют причинами снижения спроса на продукцию девальвацию рубля и удорожания заемных средств, еще 20% застройщиков среди главных причин спада цементного производства называют проблемы, появившиеся на стадии ввода  новых мощностей и модернизации производства  из-за удорожания импортного оборудования.  Ожидания владельцев цементного бизнеса  относительно темпа роста цементной отрасли на наступивший год не слишком оптимистичны: одни  считают, что в 2016 году может возникнуть незначительный рост – до 5%, другие – то, что он  останется на уровне 2015 года.   Спад производства  повлечет за собой повышение  цен, так считает почти четверть производителей цемента. Чтобы этого не произошло, многие компании считают основными своими задачами сокращение затрат (25%), модернизация мощностей (17%), а также сохранение и увеличение доли рынка (11% и 14% соответственно). Также , скорее всего, в нынешнем году, с рынка уйдут неэффективные производственные мощности, а  местные производители  строительного материала получат  хороший стимул к приобретению других игроков рынка  и консолидации отрасли. Производители  были обеспокоены  ростом конкуренции  со стороны импорта  и снижением сбытовой цены. Однако потом произошло резкое сокращение потребления до  6,7%  в 2014 году.  Это связано  с удовлетворением спроса на цемент внутренними производителями. Около половины респондентов отмечают, что доля импортного цемента на рынке уменьшилась. В 2016 году ожидается снижение доли импорта. Одной из глобальных проблем цементной отрасли является  наличие контрафактной продукции. Доля контрафактного цемента на рынке России составляет 19%. И производители не могут сказать наверняка, что следует ждать в 2016 году. Одни ожидают увеличения этой цифры, а другие уверены, что контрафактной продукции станет меньше.  Лишь 10% представителей цементного бизнеса, уверены, что экономические санкции почти никак на них не повлияли.