Сегодня в Ростове -на -Дону  цены на жильё упали на 10-15%. С большей активностью приобретается жилье стоимостью от 1,5 до 2,5 млн рублей. Таких покупателей можно назвать  самыми активными на рынке недвижимости.

В течение всего 2015 года цены на недвижимость держались примерно  на одинаковом уровне. По сравнению с 2014 годом они не выросли. А спрос на рынке упал за год во всех сегментах минимум на 20%. Но при этом цены реальных сделок в прошлом году были меньше на 10-15%. В конце 2015 года в донской столице сильно  снизился спрос на жилую недвижимость.  Что дало основание думать, что такая ситуация подстегнет покупательскую активность граждан. Однако этого не произошло, что уже само по себе нетипично. Однако, как показала практика, ситуация на рынке недвижимости определяется наличием свободных денег у населения и его платёжеспособностью. Платежеспособность очевидно  снижается, поэтому на рынке становится всё меньше платёжеспособных покупателей. Если эта  тенденция сохранится, то рынок будет продолжать оставаться в подвешенном состоянии,  как это было в 2015 году.  Для того,  чтобы рынок активизировался, необходимо некоторое понижение цен. Некоторые продавцы недвижимости,  которым действительно нужно было продать недвижимость, снижали цены. Но далеко не все. Что будет в этом году, сказать пока сложно, рынок только начинает работать. Но не наблюдается  ни одного фактора, который повлиял бы на рост цен. Хотя, по – прежнему,  дефицит жилья. разумеется, имеет место быть. Между тем, этот фактор меньше всего сегодня влияет на рынок и на участников рынка, продавцов, покупателей, инвесторов. в отличие от такого фактора, как наличие свободных денег и состояния платёжеспособного спроса, который, к сожалению, не растёт, а уменьшается.  Сейчас реально можно что-то продать, если только уступить значительную сумму. Рынок и люди не готовы к сделкам с ценами, которые фигурируют на рынке. По прогнозам специалистов, в нынешнем году ситуация на рынке будет ещё тяжелее, чем в прошлом году. Однако не исключено, что доллар и евро как резко выросли, так и резко упадут. Поэтому  тем, кому крайне необходимо продать недвижимость, не нужно  ждать,  что-то произойдёт, а нужно решать свою  проблему.  Сегодня вполне можно безопасно решить свои жилищные вопросы за счёт собственных средств, за счёт ипотеки и потребительского кредита и  большого выбора объектов недвижимости. Между тем, многие граждане наоборот, пытаются индексировать стоимость своих объектов недвижимости в соответствии с ростом курса валют, что говорит  о полном непонимании ситуации.

В России  официально вступили в силу изменения в федеральные законы «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и «О государственном кадастре недвижимости».

Вступившие в силу поправки в законы о регистрации прав и кадастре недвижимости позволяют органам кадастрового учета  бесплатно  предоставлять нотариусам при совершении нотариальных действий сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, за исключением кадастрового плана территории в форме документа на бумажном носителе. Изменения внесены в федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости». В соответствии с нововведениями в законодательстве обязательному нотариальному удостоверению подлежат сделки по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу, земельной доли и недвижимого имущества, которое принадлежит  несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, а также сделки, связанные с возможностью распоряжения недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки.

Несмотря на экономический кризис, российские власти не собираются снимать  с себя  основные обязательства по улучшению жилищных условий граждан в 2016 году.

Правительством РФ бюджет на текущий год уже принят, также как и  решения о его оптимизации Предполагается сокращение расходов на 10%.Несмотря на это основные обязательства государства по улучшению жилищных условий ряда категорий россиян в 2016 году будут сохранены.В связи с этим из Министерства Строительства в  Министерство финансов был направлен соответствующий документ, содержащий  конкретные предложения. Далее, предполагаются мероприятия  по согласованию общей картины и плана действий  по реализации плана жилищного строительства в стране.Приоритетным направлением в 2016 году будет обеспечение жильем инвалидов и ветеранов Великой Отечественной Войны. С начала действия программы в 2008 году достойное жилье получили более 263 тысяч участников Великой Отечественной.. На сегодняшний день, непосредственных инвалидов и участников Великой Отечественной Войны, нуждающихся в  улучшении жилищных условий, числится около 1.3 тыс. человек.

Те россияне, которые имеют ипотечные кредиты в долларовом эквиваленте, в своем большинстве уже давно реструктурировали валютную ипотеку в  рублевую. И во второй половине года ожидается пик дефолтов рублевой ипотеки.

В 2016 году, по мнению экспертов, ожидается  пик дефолтов по рублевой ипотеке, имеющей высокие ставки. - от 13,5% годовых и выше, Это может случиться с наибольшей вероятностью во второй половине года. Пик дефолтов ипотечных кредитов по валютной ипотеке  уже пройден. Те, россияне, кто обжегся на ситуации с ростом курса доллара, уже давно реструктурировали валютную ипотеку в рублевую. Однако дефолты по рублевым ипотечным кредитам, будут иметь совсем другую природу по сравнению с валютными дефолтами банковских ипотечных займов. В случае с валютными заемщиками негативную роль сыграло резкое падение рубля по отношению к доллару. Эта ситуация в одночасье перевела  законопослушных плательщиков в разряд недобросовестных заемщиков. А в случае с с рублевой  ипотекой  главными врагами заемщика  станут  растущая безработица и задержки с выплатами зарплат.   

В нынешнем году граждане России смогут оплачивать счета за коммунальные услуги в  рассрочку без пеней. Такая возможность прописана отдельной строкой в правилах оказания коммунальных услуг и Жилищном кодексе РФ.

Коммунальные платежи растут непрерывно. А от сложных  жизненных ситуаций не застрахован никто. Так вот теперь, если любой гражданин - потребитель коммунальных услуг, к несчастью лишился заработка, например, потеряв работу, то уже сейчас он может договориться со своей управляющей организацией о рассрочке платежей при оплате счетов за ЖКУ. Такая возможность  прописана в правилах оказания коммунальных услуг и Жилищном кодексе РФ. Это может стать хорошим подспорьем в непростой экономической ситуации. Любой человек может обратиться за помощью и ему обязаны пойти навстречу. Причем для этого  гражданину не требуется предоставлять  никаких доказательств своих личных экономических трудностей. Однако не стоит и злоупотреблять этой возможностью. А если вдруг такая  ситуация затянется  надолго, то можно обратиться  и за получением субсидии.Кстати, в России около 30 млн человек в России получают поддержку от государства на  оплату жилищно-коммунальных услуг.  На эти цели ежегодно выделяется около 300 млрд рублей из бюджетной системы РФ.

Слуги народа  из Госдумы не согласны с инициаторами проекта, который предполагает освобождение пожилых граждан  от уплаты взноса на проведение капитального ремонта.

В Госдуме не хотят освобождать граждан старше 70 лет от платы за капитальный ремонт многоквартирных домов. Депутатам  не понравился новый законопроект, который, как предполагалось, снял бы обязанности  по уплате  взносов на капремонт граждан старше 70 лет.   Проект документа был отклонен,  потому что, по мнению чиновников, такое нововведение не предполагает какой - либо механизм компенсации недополученных взносов на проведение капитального ремонта.  А недополучение денежных средств, в свою очередь,  создаст новые проблемы. Во – первых, возникнет необходимость  поиска новых  источников финансирования для возмещения выпадающих доходов фондов капремонта, поскольку  проводить капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах в обозначенные сроки будет просто не за что. Кроме того, это повлечет за собой увеличение размеров взносов на капремонт для собственников помещений в многоквартирном доме, которые не освобождены от уплаты таких взносов.

По сравнению с декабрем 2014-го года, цены на жилищно-коммунальные услуги в России к декабрю 2015 года выросли на 10,1%. При этом жилищные услуги подорожали на 12,1%, а коммунальные - на 9,1%.

Медленно, но уверенно в течение всего 2015 года в стране росли цены на жилищно – коммунальные услуги.  Пользование холодной водой  стало дороже на 10,4%, водоотведение подорожало на 10,6%, горячая вода стала дороже  на 9,6%, отопление - на 9,5%, газоснабжение - на 7,2%, электроснабжение - на 8,4%.В среднем оплата жилья в домах государственного и муниципального жилищных фондов выросла на 12,1%, содержание и ремонт жилья (включая взнос на капитальный ремонт) для граждан - собственников жилья в результате приватизации подорожали на 13,4%, услуги по организации и выполнению работ по эксплуатации многоэтажных домов  в жилищных кооперативах, жилищно- строительных кооперативах, товариществах собственников жилья. (включая взнос на капитальный ремонт) - на 14,2%.

Объем инвестиций в объекты торговой недвижимости России в 2015 году вырос втрое и составил 497 млн евро, что в три раза выше, чем в 2014-м. Однако этот объем в три раза меньше среднегодового объема в 1,6 млрд евро в 2011-2013 годах.

Несмотря на кризис, в стране растет интерес к торговому сегменту как со стороны российских, так и со стороны иностранных инвесторов. Для инвесторов остаются значимыми  два варианта стратегий– приобретение качественных приносящих доход активов, или приобретение  высокорисковых активов с потенциалом улучшения показателей арендного дохода или активов, испытывающих трудности с обслуживанием долга. Причинами роста заинтересованности в инвестиционных проектах стала, в том числе, и  девальвация рубля и дорогое банковское финансирование. Эти факторы  послужили  причинами покупок активов полностью за собственные средства, что отразилось на среднем размере сделок, который снизился в три раза – до 44 млн евро в 2014-2015 годах со 133 млн евро в 2011-2013 годах. 

В центре Ростова – на- Дону  средняя цена аренды офисов колеблется между 450 и 1000 руб. за квадрат. И даже эти невысокие относительно цены арендодатели по некоторым позициям могут снижать на 30%.

О ситуации на рынке коммерческой недвижимости. по мнению специалистов, можно будет говорить только в феврале, пока же рынок  стоит без движения. Если в торговой недвижимости наблюдается  хоть какая-то активность, то в складской и производственной - ее нет. В конце 2015 года спрос на аренду офисов  слегка оживился, и сделки все же имели место быть. Больше всего спросом тогда  пользовались торговые и производственные объекты  недвижимости.  А вот офисы и склады не слишком были востребованы. Между тем, в прошлом году многие арендодатели были вынуждены снизить цены на коммерческую недвижимость, чтобы не остаться  совсем без клиентов. Сейчас совершенно нет стабильности в экономике страны и нужно быть  очень уверенным в своем бизнесе, чтобы снимать офис по тем ценам, которые выставляют в Ростове арендодатели. А таких уверенных, естественно, не слишком много сейчас. И поэтому цены  на аренду падали и будут падать еще. И сделки проводят только те, кто чувствует ситуацию, идёт навстречу арендаторам и снижает цены. Причем на рынке коммерческой недвижимости в Ростове в разных сегментах ситуация различается. Во время кризиса 2008-2009 годов существовала схема, как  способ выживания в непростой экономической ситуации, при которой некоторые девелоперы вкладывали деньги в недвижимость, чтобы потом получать доходы с аренды. Арендаторы заходили в офис, делали там ремонт, и потом работали  там в течение трёх месяцев. По истечении этого срока называли свою цену за аренду этого помещения, которую готовы были платить.

Ипотечные штрафы следует ограничить размером инфляции, но поскольку она сегодня слишком высока, то   пока это сделать нереально. На этом основании предлагается закрепить в законе об ипотечном кредитовании  максимальную штрафную санкцию в 10%.

К просрочке по ипотеке граждане приходят  не от хорошей жизни.  И эксперты убеждены, что банк ни в коем случае не должен  штрафами еще больше усугублять трудную жизненную ситуацию. По итогам прошлого года, объем ипотечных кредитов, платежи по которым просрочены на 90 и более дней, достиг 109,3 млрд рублей. Это составляет 2,9% всей задолженности по ипотеке. Во многом рост просрочки связан с курсовой переоценкой задолженности по ипотечным кредитам в иностранной валюте. Просроченные платежи по таким кредитам достигли 18,4% всей задолженности в иностранной валюте. Сейчас максимальный штраф за просроченную ипотеку составляет 20% годовых, как и  для потребительских  кредитов.  Сегодня банки никак не ограничены при установлении санкций за просрочку ипотечных кредитов. В иных случаях в кредитный договор был включен штраф за просрочку платежа более чем в 200% годовых, что является совершенно нереальной цифрой. К счастью, суд  признал противозаконным такой размер санкций. Комитет Госдумы по собственности  считает правильным ограничить штрафы по просроченным ипотечным кредитам до 10% годовых. Соответствующие поправки будут внесены в закон «Об ипотеке». Банкиры согласны с необходимостью ограничивать штрафы, однако считают их размер в  10% годовых слишком низким. Если учитывать рыночный уровень ставок по ипотечному кредитованию, то штраф в размере 10% годовых не будет в полной мере стимулировать заемщика исполнять надлежащим образом свои обязательства по кредитному договору. Сильное уменьшение штрафов спровоцирует рост кратковременной просрочки, вслед за этим повысится уровень резервирования и стоимости риска для банка. В итоге это приведет к повышению клиентской ставки по кредиту. Очевидно, что для клиента совершенно допустима  просрочка 10–30 дней при штрафе в 10% годовых. В денежном выражении это  всего 65–400 рублей. Это крайне небольшая сумма и не воспринимается как финансовая потеря. Поэтому защита клиента в этом вопросе должна быть более обдуманной, более оправданы размеры неустойки, которые установлены федеральным законом.