По самым оптимистичным предположениям порядка  25% застройщиков жилья в России находятся в зоне предполагаемого банкротства. Уже к следующему году на строительном рынке могут остаться  только самые крупные девелоперы.

Ситуация, в которой сегодня оказались строительные компании, действительно плачевная. Банкротство или финансовые трудности грозят 60-70% застройщиков. Даже четверть тех компаний, у  которых до недавнего времени не было очевидных проблем, сейчас находятся в зоне риска. Только в прошлом году свое банкротство официально подтвердили  7-8% строительных компаний. Таким образом, предполагается, что уже к будущему году со строительного рынка уйдут все мелкие застройщики. Главной причиной сложившейся ситуации является  нехватка средств у мелких застройщиков. Кроме того, многие  девелоперы  имеют кредиты, возведенное ими жилье почти  не продается, прибыль значительно упала, и новые кредиты получить практически невозможно.  Такой замкнутый круг, в котором оказались строительные компании, толкает их объявить о своем банкротстве. Продажи заморозились во многих проектах, девелоперы подсчитывают убытки. В сегменте городской недвижимости ситуация ненамного лучше. Кроме того, сегмент загородной недвижимости бизнес-, элит- и премиум класса также  испытывает трудности сейчас.  Если квартиры эконом -класс и класса комфорт еще продаются, то жилье элит-, бизнес- и премиум классов продать сейчас крайне тяжело. Чтобы поддержать строительный рынок, российские власти  решили не предъявлять завышенных требований к собственным средствам компаний-застройщиков. Размер уставного капитала застройщиков будет зависеть от общей площади объектов, которые они будут строить. Например, компаниям, собравшимся строить 1,5 тыс. кв. м жилья потребуется минимальная сумма уставного капитала составит 2,5 млн руб., а для компаний, начинающим возведение более 500 тыс кв. м.  максимальная объем капитала составит – 1,5 млрд руб. Пока размер уставного капитала компаний не будет соответствовать требованиям закона, получить новые разрешения на строительство застройщики не смогут.

Определение кадастровой стоимости в настоящий момент крайне неэффективно и нарушает права граждан и юридических лиц. Российские власти предлагают сделать ее методику более гибкой, с возможностью оспаривать кадастровую оценку жилья в досудебном порядке.

Российские власти  хотят  изменить методику кадастровой оценки, сделать ее более гибкой к соответствующим экономическим условиям конкретной территории, конкретного субъекта, конкретного муниципального образования. Также предлагается закрепить в законе досудебный порядок оспаривания оценки. Кроме того, предполагается  создание института государственных кадастровых оценщиков  с соответствующими полномочиями по определению кадастровой стоимости. По мнению чиновников, такой подход позволит обеспечить концентрацию ответственности, высокую прозрачность проведения процедур определения кадастровой стоимости и сопровождение ее результатов, что является важным и необходимым условием для развития рынка недвижимости. Однако  в ходе работы над законопроектом, изменяющим систему кадастровой оценки недвижимости, чиновники увидели, что в случае принятия законопроекта, россияне не получат защиты от резкого повышения налогов на землю и квартиры. Другими словами, госмонополия на кадастр не защитит граждан от роста налогов, а их возможности оспорить кадастровую оценку, на основе которой начисляются имущественные налоги, напротив, сократятся. В результате, ни одно изменение, предложенное правительством, не сможет решить ни одну из проблем, с которыми в настоящее время сталкиваются физические и юридические лица. Передав функции по кадастровой оценке от частных учреждений к государственным,  изменится лишь статус оценщиков недвижимости. 

Подавляющее большинство компаний недвижимости сегодня  - это как большие супермаркеты, в которых  наряду с реальным товаром есть много ярких рекламных картинок  о товаре,  который вот – вот появится на прилавках. На чем построен маркетинг компаний недвижимости?

Александр Чапкий – Генеральный директор ИАЦН «НАСЛЕДИЕ».

Базовая схема, на которой построена работа Агентств недвижимости, заключается в том, что агент стремится создать  у клиента устойчивое ощущение, что он везде опаздывает. Тот объект, который был нужен клиенту, продан буквально вчера. Однако клиента убеждают подождать, потому что «завтра будет лучше, чем вчера». Затем  он ведет клиента на показ, показывает первое попавшееся жилье и убеждает покупателя, что это лучшее, что есть на рынке, что  лучше уже не будет,  и что надо брать не раздумывая.  Такова работы агентств и она практикуется практически  везде.

Деятельность агентств направлена, по большому счету, не на удовлетворение потребностей клиента.  И сотрудники исходят не от реальной базы данных об объектах недвижимости, а от количества входящих звонков. Это практикуется даже в крупных агентствах, не говоря уже о мелких. То есть для того, чтобы пошел поток клиентов, поступало больше звонков, агентство создает видимость деятельности. Потому что так дешевле. За размещение каждого реального объявления об объекте недвижимости компания должна  заплатить деньги. А если  таких денег нет, агентства начинают в огромных количествах выдавать за реальные объекты различные фейки,  «заманухи», и прочие несуществующие объекты.

База объектов недвижимости  в таких компаниях представляет собой устаревший  хлам. Никто не старается поддерживать  ее актуальность. Компании  выдают своим клиентам  до 90% непроверенных объявлений, создающих впечатление наличия широкого выбора объектов. Также клиентов привлекают  объектами с очень низкой ценой. Люди видят их на сайте, начинаются  звонки, все хотят посмотреть, в надежде, что им повезет. Но их разочаровывают типовой фразой, что по этому объекту только что получен задаток, но якобы есть такие же, только чуть дороже.  Такая  смута нужна, чтобы  дезориентировать клиента, посеять в нем панику. Такой профанацией занимаются  99 % всех существующих сегодня агентств недвижимости. В итоге, большая часть эфира засорена мусором.  Этот порочный круг зародился в 90-е,  и существует по сей день. Разумеется, такая ситуация отнюдь не способствует повышению доверия к риэлторам  и  агентствам недвижимости в целом.

Именно поэтому, после того, как я досконально изучил изнанку российского риэлтерского бизнеса, моей целью всегда было стремление разрушить сложившуюся порочную практику и построить принципиально новый риэлтерский бизнес, основанный на исключительно реальной базе данных объектов недвижимости и профессиональном оказании качественных услуг клиентам. Я счастлив, что мне это удалось.

В результате корректировки в сторону уменьшения финансирования некоторых целевых федеральных жилищных программ россияне получат меньше льготного жилья.

Федеральная целевая программа «Жилище», рассчитанная  на 2015–2020 годы, будет изменена в сторону сокращения объемов финансирования. К 2020 году по итогам реализации программы власти ожидают ввод в эксплуатацию  порядка 6,42 млн кв. м. жилья, что на 12,4% меньше ранее указанного в программе объема.Количество молодых семей, получивших свидетельства о праве на получение социальной выплаты на приобретение или строительство жилья сократят на 4,5% – до 150,4 тыс. семей. Финансирование за счет средств федерального бюджета сократится на 4,7% – до 341  млрд рублей, из региональных бюджетов – на 3,3%, до 102 млрд рублей, из внебюджетных источников – на 3,4%, до 221 млрд рублей.

Общий объем финансирования программы сократят на 4% – до 664 млрд рублей.

В рамках программы «Жилище»  в стране ведется строительство жилья эконом-класса, а также финансирование программы идет в помощь  молодым семьям на его приобретение. Также по этой программе могут рассчитывать на помощь в приобретении жилья  ликвидаторы последствий радиационных аварий, переселенцы из районов Крайнего Севера и некоторые другие категории граждан.

Между тем, для реализации программы «Жилье для российской семьи» в России с 2008 по 2015 год  вовлечено в оборот более 38 тыс.га федеральных земель, из которых 22,2 тыс. реализуются через Федеральный Фонд Содействия Развитию Жилищного Строительства и 15,7 тыс. передано субъектам РФ.

В рамках программы «Жилье для российской семьи»  до конца 2017 года будет построено более 14 млн кв. м жилья. Российские власти уверены, что по этой программе большинство граждан России смогут решить свой жилищный вопрос по доступной цене.

Доходы в виде процентов за пользование средствами, находящимися на спецсчетах капремонта, хотят освободить от налога на прибыль. При этом штрафы для злостных неплательщиков взносов удвоятся.

Проценты от средств, размещенных на спецсчетах, могут быть направлены только на капремонт общего имущества в многоквартирном доме. Поэтому проценты от временно свободных средств, находящихся на счете регоператора, являются исключительно доходами собственников помещений в многоквартирных домах и не составляют экономическую выгоду для регионального оператора. Российские власти таким образом хотят поставить точку в вопросе о том,  подлежат ли налогообложению  проценты, начисленные за пользование денежными средствами, находящимися на спецсчете. При этом российские власти решили  ударить по идейным неплательщикам взносов за капремонт увеличением  штрафов, аналогично механизму, действующему при плате за жилищно-коммунальные услуги.

Сейчас за капремонт начисляются пени с первого дня просрочки и составляют одну трехсотую ставки Центробанка на день оплаты.  Чтобы заставить всех без исключения россиян оплачивать капремонт, предлагается увеличение пени в два раза. Будет введен льготный период в 30 дней. В это время  можно будет оплатить без пеней, но при просрочке свыше девяноста дней пени уже увеличатся вдвое и составят 1/130 ставки рефинансирования в день. То есть, при текущей ставке в 11% за год размер пеней составит около 30% от суммы задолженности. Например, при задолженности в три тысячи рублей собственнику придется заплатить еще 900 рублей.

Лето нынешнего года  - лучшее время для инвестирования в жилую недвижимость, поскольку уже  осенью цены начнут расти. Уникальная ситуация, когда покупатель имеет возможность спокойно выбрать и приобрести ликвидные объекты.

Иван Пилипенко, бизнес – тренер ИАЦН «НАСЛЕДИЕ»

Причины и предпосылки данной ситуации:

Факторы, влияющие на рынок жилой недвижимости  в России в разные периоды:

  1991 -2007 годы:

1.Большое количество ветхого жилья, нехватка ликвидного жилого фонда.

2.Массовый приток людей из соседних республик. (развал СССР, ухудшение условий жизни в бывших Советских республиках, первая Чеченская компания, вторая Чеченская компания)

3.Малые темпы ввода в эксплуатацию нового жилья.

4.Коррупционная составляющая. Долгие согласования строительных компаний с водоканалом, электросетями затрудняли и тормозили ввод жилья  в эксплуатацию.

5.Покупка инвестиционной недвижимости с целью дальнейшей перепродажи усиливала конкуренцию среди покупателей объектов недвижимости.

6.Малый гостиничный фонд. Квартиры и дома приобретались для организаций квартирных отелей, гостиных домов для сдачи на часы и сутки.

7.Легкие кредиты и ипотеки некачественным заемщикам.

2008 - 2014 годы:

1.Первая серьезная корректировка на рынке недвижимости – сентябрь 2008 года. Мировой кризис ипотечного жилья.

2.Конец 2014 года- массовая распродажа неликвидных объектов, ошибочное инвестирование средств в недвижимость из-за страха потерять сбережения. Более удачными инвестициями можно было тогда  назвать покупку золота: купив 1 кг золота (в виде обезличенных металлических счетов, при возможности не платить НДС), в период начала падения рубля в 2014 году и затем, продав его  весной 2015 (за 6 мес),можно было приобрести две квартиры вместо одной!

3.Заметное снижение ипотечного кредитования, ужесточение к условиям займа.

4.Снижение реальных доходов населения.

2015 - 2016 годы:

1.2015 год знаменит  рекордно большим  объемом  введенной  в эксплуатацию  жилой недвижимости (в кв. м

2.более, чем самые лучшие годы строительного бума в СССР (с учетом республик) Малый спрос на недвижимость, по причине перекредитованности населения.

3.+ 6 000 000 человек за чертой прожиточного минимума.

4.Новые цены, рост цен на продовольственные товары и товары народного потребления.

5.Продление программы материнского капитала.

6.2016 год – снижение темпов строительства, банкротства строительных компаний.

7.Сопротивление  рынка на дальнейшее снижение цены по причине нерентабельности строительства.

Курс доллара США:

30.06.2014 - 33,63 рубля

01.06.2016 - 67,14 рубля

Фактическое падение цены кв. м. квартир в городе Ростове-на-Дону за 1 год 11 месяцев составило: 50,09% в долларах США.

 Предпосылки к росту цен на недвижимость:

1.Вторичную недвижимость перестают продавать и переориентируют ее на ренту (сдачу), те собственники, которые не смогли на протяжении двух лет ее реализовать. Переориентация инвестиционного жилья из купли-продажи в ренту.

2.Рост рублевых цен на продукты питания и товаров народного потребления, курс доллара стабильно держится в диапазоне 60 - 70 рублей за 1 доллар. С ростом рублевых цен, будет рост доходов у предприятий в рублях, часть этих доходов пойдет на увеличение доходов населения.

3.Снижение темпов строительства.

4.Снижение процентных ставок по ипотечному кредитованию.

За последние два года цены на недвижимость в у.е. упали более чем на 40%. В ближайшие полгода  повышения цен не предвидится!  Сложилась великолепная ситуация для неспешного выбора ликвидных объектов недвижимости и приобретения  их по низкой цене.

Иван Пилипенко, бизнес – тренер ИАЦН «НАСЛЕДИЕ»

С конца 2014 года рынок недвижимости Ростова-на-Дону претерпел серьезные изменения, как на вторичном рынке, так и по новостройкам. Падение цен на недвижимость более чем на 40% в долларах США с учетом  качественных переговоров с собственником жилья позволяет приобрести недвижимость по цене, значительно ниже рыночной. Причем это актуально и для   рынка вторичного жилья, и в новостройках. Уже сейчас в отделах продаж новостроек можно понизить  цену за м.кв. на 10 тыс руб. ниже заявленной застройщиком. Приобретение недвижимости  остается одним из лучших вариантом для инвестиций. Конечно, не стоит ждать темпов роста, которые были до 2008 года, но отыграть цену на недвижимость до начала кризиса в 2014 году – вероятность очень высокая.  Если падение цен на недвижимость составило 40%, то для возвращения к прежней цене рост должен составить  порядка 66,7% .

Сравнивая предыдущие мировые  кризисы, можно говорить, что сейчас наиболее низкая цена. Однако нарастает сопротивление к дальнейшему ее падению со стороны продавцов, которые все чаще прибегают к услугам профессионалов для продажи своих объектов.

Покупая квартиру или дом в этом году, можно говорить о доходности с продажи в 2018 в размере 66,7 %. Доходность составит 33,35% в год. Таких процентов  по депозитам не предложит ни один банк! Также доход может поступать с ренты объекта жилой недвижимости, что повышает привлекательность покупки жилья.

Эксперты прогнозируют резкое подорожание жилья  в России уже в начале будущего  года. Основным толчком для будущего скачка цен послужит постоянно растущая стоимость стройматериалов.

Объекты недвижимости начнут расти в цене уже в конце лета нынешнего года. Уже сейчас подорожавшие стройматериалы, (например, одна только арматура подорожала на 75%) подтолкнули цены на жилье вверх на 5–7%. Следующая волна подорожания квартир произойдет из-за нехватки предложения на рынке жилой недвижимости. Последствия сокращения объемов предложения на рынке недвижимости станет заметным во второй половине 2017 года. Приростом цены отыграется неисчерпанная инфляция, возникшая из-за замораживания цен, которое происходит с прошлого года. В любой момент пружина, которая  слишком долго сжималась, может резко выпрямиться. Важно не упустить момент, когда можно, образно говоря, подпрыгнуть на этой пружине, получив неплохой  доход от инвестиций в недвижимость.

В сегодняшних условиях экономического кризиса девелоперы замораживают или уменьшают метражи новых жилых проектов, что приводит к уменьшению предложения. Объем начатого строительства в 2016 году на 20% меньше, чем за аналогичный период  в прошлом году.

На строительном рынке все взаимосвязано: упали цены — понизилась и инвестиционная привлекательность. Эта ситуация продлится какое – то время. Но потом тенденция на рынке начнет меняться. Изменения ситуации можно ждать в 2017-м или даже в 2018 - м гг.. К этому времени предложений на рынке недвижимости будет мало,  цена на объекты недвижимости начнет идти вверх. По мнению некоторых российских девелоперов цены на жилье могут вырасти на 100%.  То есть вполне может произойти ситуация, аналогичная той, что была в стране десять лет назад, когда за полтора года цены на жилую недвижимость удвоились.

С такими прогнозами согласны и представители российской власти.

Заработок  человека, предоставляющего услуги, всегда зависит исключительно от  того, насколько качественно эти услуги предоставляются. А любое агентство недвижимости – это, прежде всего, компания по предоставлению услуг.

Александр Чапкий, Генеральный  директор  ИАЦН «НАСЛЕДИЕ»

Когда мы выбираем авиакомпанию, то мы рассчитываем  получить высокий  уровень сервиса. Нам нравится, когда на борту самолета нас приветливо встречает стюардесса, нас вкусно и разнообразно кормят. наш багаж не теряется. Или, например, в парикмахерской, – в одной  нас просто постригут по- старинке с унылым лицом, а в другой -после модной стрижки еще и массаж головы сделают в качестве бонуса. Куда пойдет посетитель в следующий раз? Разумеется, туда, где ему улыбались и терпеливо старались решить его проблемы. Это и есть профессиональное  оказание услуг. То есть, риэлтору должно быть важно, какое впечатление он производит на клиента. Конечно, вопрос цены тоже имеет значение. Однако люди покупают недвижимость не больше, чем один – два раза в жизни и в эти моменты все больше людей готовы платить за качественное  обслуживание.

Таким образом, можно с уверенностью сказать, что доход  риэлтора напрямую связан с качеством работы всей компании в целом и качеством  работы отдельного сотрудника в частности.

В так называемый пакет услуг  риэлтора входят  такие понятия, как клиентоориентированность, удовлетворение нужд клиента,  предоставление исключительно актуальной информации по объектам, грамотная отработка звонков. В риэлтерском деле важна каждая мелочь, каждый, казалось бы, незначительный нюанс.  Важно, как агент представляется по телефону, как начинает говорить с клиентом и как заканчивает диалог, независимо от результата беседы. Раньше проследить это было невозможно, а сегодня, благодаря внедрению новых интернет – технологий в работу нашей компании, этим процессом уже управляет даже не человек, не начальник отдела, скажем, а  СРМ - программа. Именно так, подвергая критической оценке и разбирая каждый этап работы, мы выработали системный подход к делу, который делает наш бизнес стабильным.

Сейчас наши усилия  направлены на повышение производительности труда и следовательно – на повышение дохода каждого отдельного сотрудника. У нас есть агенты недвижимости, которые  действительно очень хорошо зарабатывают, потому что  действительно очень хорошо работают. Они делают порядка  90-120 показов в месяц. Как правило, каждые 25 показов приводят к реальной сделке и задатку. То есть основополагающим критерием работы нашей компании является  важность понимания, что бизнес – процессом можно и нужно управлять. Контроль  качества обслуживания, правильная расстановка приоритетов, задач, четкое их выполнение, а также  профессиональное юридическое сопровождение всех рабочих процессов – все это непременные атрибуты успешного бизнеса. Причем практически вся эта  работа находится  у нас в IT -формате.

Таково видение работы агента недвижимости в ИАЦН «НАСЛЕДИЕ». Без излишней скромности можно сказать, что такой подход к риэлтерскому бизнесу в России можно назвать в какой- то степени революционным и что компаний с таким подходом к делу на сегодняшний день просто нет. Однако в недалеком будущем все агентства недвижимости будут постепенно меняться, подстраиваясь под меняющийся рынок недвижимости и под более взыскательного клиента.

Новые поправки в  федеральный закон призваны максимально снизить риск появления обманутых дольщиков. А донские власти готовы возвести жилье для своих обманутых дольщиков.

В Правительстве РФ  разработали ряд поправок в 214-ФЗ,которые помогут минимизировать риск появления обманутых дольщиков. Речь идет о создании государственного компенсационного фонда для решения проблем обманутых дольщиков. Предполагается, что фонд, объем которого составит 30-35 млрд рублей заработает  с 2017 года. Преимущественно его деятельность будет направлена  на новые долгострои.Поправки в 214-ФЗ  также ужесточат требования к застройщикам в РФ при долевом строительстве. Предполагается, что  собственный капитал застройщика, а также введение альтернативного механизма обеспечения прав дольщиков - размещение средств участников долевого строительства на эскроу-счетах будет привязан к цене возводимого жилья по договорам долевого участия. Эскроу-счета могут быть открыты исключительно  в тех кредитных организациях, величина собственных средств (капитала) которых составляет не менее 20 млрд рублей.

 Между тем, Правительство Ростовской области намерено построить новое жилье для обманутых дольщиков своего региона. В Ростове - на -Дону в списке проблемных объектов находятся около 20 недостроенных домов. Для тех, кто должен был  получить квартиру в этих долгостроях  региональные власти планируют возвести микрорайон из 15 – ти домов в Левенцовке. Площадь выделенного земельного участка  составляет 25,84 гектаров, а жилой фонд составит более 270 тысяч кв. метров. В настоящее время уже завершены работы по межеванию территории. Предполагается  здесь также и строительство  инфраструктуры: двух детских садов, школы, детской поликлиники, спортивного-оздоровительного центра, многоуровневых парковок более чем на две тыс. машиномест.