В ушедшем году участники рынка недвижимости остро чувствовали сложившуюся ситуацию. И если в сегменте новостроек хоть что -то прояснилось на сегодняшний момент, то на рынке вторичной недвижимости пока все остается неясным.
Итак, в конце 2014-го года ставка Центробанка РФ выросла до 17% и многие банки приостановили выдачу кредитов. Другие кредитные организации подняли проценты до безумных высот, ужесточили требования к заемщикам. В итоге к началу 2015-го года , объем сделок с ипотекой на первичном рынке снизился с 65 до 40 %. И если начало года не обещало ипотечному рынку ничего хорошего, поскольку к концу декабря 2015 года ЦБ отозвал лицензии у многих банков, то потом пришла господдержка первичного рынка в виде субсидированного кредитования, которое прочно поддерживало рынок недвижимости до сегодняшнего момента. Причем, в основном, опираясь на первичный сегмент. Правительство выделило для этого 20 млрд рублей из федерального бюджета. Совсем без господдержки рынок ипотеки мог сократиться в разы. На начало последнего месяца ушедшего года в стране было выдано ипотечных кредитов на сумму порядка 972 млрд рублей. Также положительным моментом можно назвать то, что в этом году заработала военная ипотека.
Между тем, ситуацию с ипотекой на вторичном рынке нельзя назвать сколько - нибудь положительной. Доля ипотечных сделок сегодня на вторичке составляет не более 12 %. Субсидирования ставок нет, накоплений у людей нет. А ведь два года назад около 70 % сделок на первичном рынке проходили с использованием средств, полученных именно от продажи «вторички». Сейчас этих денег на рынке, можно сказать, что нет, и сделки со вторичным жильем почти не совершаются.
Основной причиной «проседания» ипотеки является снижение покупательной способности населения, которое составило на конец года примерно 25-45%. Даже при ставках в 8-9 % и более стабильной экономике, ипотеку брали далеко не все желающие и нуждающиеся, многие предпочитали копить или арендовать. А в конце года риски непогашения кредита возросли в разы, поскольку у потенциальных заемщиков снизились доходы, выросли расходы, а многим вообще стала грозить безработица и пр. В итоге получилось так, что «живых» денег на покупку жилья у населения просто нет. И на этом фоне создалось впечатление, что ипотека стала доступнее.
Между тем, покупателям, у кого все же есть возможность оформить кредит,первичному рынку есть что предложить. Выгодно сейчас брать ипотеку тем, кто обладает сбережениями в размере 30-50 % от стоимости квартиры. В условиях дефицита свободных средств особенно популярны у покупателей программы, предлагающие более мягкие условия в рамках программы госсубсидирования ипотеки. Также покупателям следует обратить внимание на варианты долгосрочных рассрочек от девелоперов.
Если говорить о возможной перспективе на первичном рынке в наступившем 2016 году, то, как ни парадоксально, можно ожидать, два совершенно полярных развития событий- продолжения госсподдержки, что сохранило бы нормальные для заемщиков условия, а также сворачивание этой программы— что, вероятно, вернет рынок недвижимости к состоянию неопределенности. Вторичный рынок пока остается без изменений.
