По предварительным данным, объем инвестиций в недвижимость РФ в 2015 году стал наименьшим за десять лет. В будущем году эксперты ожидают рост инвестиций.

Объем инвестиционных сделок на российском рынке недвижимости в 2015 году сократился по сравнению с 2014-м на 38% и составил $2,3 млрд. Этот результат является самым низким с 2005 года. В IV квартале 2015 года объем инвестиционных сделок на российском рынке недвижимости составил $600 млн, что на 47% меньше по сравнению с аналогичным показателем прошлого года. По прогнозам на будущий год инвестиций в недвижимость РФ может существенно повыситься и  составить $4 млрд.  Однако с учетом изменчивости цены на нефть, которая остается основным двигателем российской экономики, существует риск снижения прогноза. Хотя результаты последнего квартала и года в целом являются слабыми, есть надежда  на активность со стороны как российских, так и иностранных инвесторов, для которых представляет интерес все сегменты рынка недвижимости России.

Продавать  недвижимость на аукционе дело тонкое, с которым могут справиться только профессионалы. Этот метод не для стажеров и новичков.

Продать квартиру на вторичном рынке аукционным способом может только профессионал. Как говорят профессионалы рынка, аукционный метод не стоит считать некой панацеей, это всего лишь один из рабочих инструментов, который нужно применять в определенных ситуациях. Для продаж жилья таким способом обязательны три условия. Нужно быть  высочайшим профессионалом. Этот метод не для стажеров и новичков. Во-вторых, у  собственника объекта должна быть серьезная мотивация. И еще одно важное условие – это честность, открытость и прозрачность аукциона.

Четыре поправки в нотариальном  законодательстве повлияют на ситуацию на рынке недвижимости. Одним из нововведений в законе является необходимость нотариального заверения сделки в отношении любого недвижимого имущества несовершеннолетних или недееспособных лиц.

Одна из новых поправок требует установления необходимости нотариального удостоверения  сделок  купли-продажи долей на недвижимое имущество, если эти сделки совершаются с посторонними лицами. При этом  в обязанности нотариуса будет входить теперь обязательная проверка реализации права преимущественной покупки. Также к новациям можно отнести изменения в ст. 35 Семейного кодекса РФ, при которой устанавливается необходимость получения нотариально удостоверенного согласия супругов на сделки по распоряжению имуществом, право на которое требует государственной регистрации. Также обязательным становится нотариальное удостоверение соглашения о разделе общего имущества супругов.

Ростовская область оказалась лишь на 69-м месте в рейтинге регионов России по доступности покупки семьями жилья в ипотеку. Только 9,7% семей доступно приобретение квартиры в ипотеку.

Любопытно, что уровень зарплат в Ростовской области довольно высок, но доступность жилья крайне низка. Это происходит потому, что цены на недвижимость в регионе завышены относительно потенциального спроса. Такие данные получены в ходе составления  рейтинга доступности программы приобретения  ипотечного  жилья для населения. При его составлении учитывалась доля семей, имеющих возможность платить ежемесячный банковский взнос при покупке квартиры в ипотеку. При этом, кредит рассчитывался при первоначальном взносе в 20% для приобретения стандартной двухкомнатной квартиры площадью 54 кв. м.. Также предполагалась, что семья тратит на выплату по ипотеке 70% своих ежемесячных доходов, при этом в семье работает хотя бы один член семьи и хотя бы один член семьи имеет возраст от 18 до 55 лет. Доля семей, в которых работает и муж и жена, и они могут взять квартиру в ипотеку составила 23,4%.А доля одиноких работающих людей, которые могут себе позволить квартиру в ипотеку, всего 6,4 %.  Доля семей в этом рейтинге, где кроме двух работающих, есть ещё ребёнок составляет 16,4%. Однако два года назад доля семей, которые могут купить квартиру в  ипотеку в Ростовской области, была ещё меньше — 9,3%.Как выяснилось, самая доступная недвижимость оказалась в Ямало-Ненецком автономом округе, где почти половина семей могут себе позволить купить квартиру в ипотеку. Далее ,по доступности жилья идет Ханты-Мансийский автономный округ — 37,3% семей. Третьим в списке лидеров  является Магаданская область — 35% семей. В десятке наиболее доступных регионов Камчатский и Красноярские края, Мурманская, Иркутская и Ленинградская области, Республика Коми и Ненецкий автономный округ. Самыми недоступными субъектами РФ в вопросе приобретения жилья в ипотеку  стали Кавказские Республики: Чечня  Ингушетия и  Дагестан. Всего в 14 регионах  России, менее 10% семей могут приобрести типовую двухкомнатную квартиру в ипотеку, ведь для того, чтобы накопить на квартиру, нужно копить деньги в течение долгих лет, отказывая в других покупках.

Согласно нововведениям в законодательстве, с будущего года проведение госэкспертизы строительных документов будет создаваться в электронном виде. Бумажный документ будет возможен только  при предварительной договоренности.

Госэкспертизу строительной документации с сентября 2016 года переведут в электронный вид.. На основании нового Постановления РФ, с осени будущего года предоставление услуг по проведению экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий по объектам, финансируемым за счет средств федерального бюджета, предоставляемое  Федеральным Автономным Учреждением «Главгосэкспертиза России», будет осуществляться исключительно в электронном виде. Если заказчику нужен будет дубликат на бумажном носителе, то это оговаривается заранее при оформлении договора.  А в январе 2017 года аналогичный подход будет применяться  и к региональным экспертизам. Случаи, когда проектная документация или результаты инженерных изысканий будут содержать секретные сведения, доступ к которым ограничен в соответствии с законодательством РФ, будут считаться исключением и могут не  размещаться в интернете.

Налоговое законодательство России постепенно переходит на новое налогообложение недвижимости. Полный переход на новый налог на недвижимость для юридических лиц с 2016 года состоится тогда, когда весь фонд недвижимости будет рассчитан по кадастровой оценке.

Введение нового подхода к расчёту налогов на недвижимость начат с физических лиц. Владельцы недвижимости постепенно привыкают к нововведениям. Позднее к такой же схеме налогов по кадастровой стоимости переведут и юридические лица. После проведения оценки кадастровой стоимости каждого объекта недвижимости, будет сформирована новая налоговая база. Главное отличие нового налогообложения  в том, что юридические лица, имеющие кадастровые оценки, будут платить налог по новой формуле. Сейчас налог на недвижимость формируется исходя из его балансовой стоимости. В новой налоговой базе будет учтена его кадастровая стоимость. Из-за разницы балансовой и кадастровой (рыночной) стоимости налоги будут существенно отличаться. Меньше всего будет заметна разница на старых зданиях. Однако новые здания,особенно большой площади, будут облагаться достаточно высоким налогом. Еще одно отличие нового закона в том, что налог на недвижимость с 2016 года для упрощенщиков и тех, кто работает по ЕНВД, («вмененка») также будет рассчитываться по кадастровой оценке имущества. Сюда вошли объекты торговых и деловых центров, выставочно-концертных залов, объектов общепита и проживания. Кроме того, согласно новому налогообложению, теперь компании не обязаны уведомлять налоговый орган о смене банковских реквизитов. Это будет  обязанностью обслуживающих организацию банков.Изменения в налоговом законе позволяют отдать налог с недвижимости в регионы, которые смогут самостоятельно назначать ставки и льготы, опираясь на кадастровую оценку. Перспективы нового налогового закона нельзя назвать радужными для всех. Особая проблема у налогоплательщиков возникает при оценке кадастровой цены земельных участков под облагаемым налогом имуществом. Формирование базы налогов недвижимости сложнее, чем по земельному налогу. Однако прежде чем обязать каждый регион взимать налог по- новому, исходя из рыночной оценки, необходим анализ всех возможных последствий и социального, и экономического характера. Стоит просчитать результат в бюджете, налоговую нагрузку на налогоплательщиков.Что касается сроков уплаты налогов, то они не изменились. Платить налог нужно, как и прежде, один раз в год до 1 октября, в месяц, который следует за отчётным периодом. Уведомление налоговым органом может быть направлено за период не более трёх отчётных лет. Если уведомления из налоговой службы не поступило, налогоплательщик может самостоятельно узнать сумму выплаты на сайте ФНС РФ. Сумма выплаты рассчитывается налоговой службой, и высылается в виде уведомлений. Можно самостоятельно просчитать размер выплаты, сверив свои данные с результатами официальных расчётов.

Расчет налога на недвижимость 2016 осуществляется по формуле:

Размер налога = (Сумма налога по кадастровой оценке – Налоговая сумма по инвентаризационной стоимости) умножить на понижающий коэффициент и прибавить налоговую сумму по стоимости инвентаризации. Размеры налоговых вычетов составляют 10 м. кв., если в собственности комната, 20 квадратов при квартире и 50 квадратов при собственности жилого дома.Приведём пример расчёта налога для владельца квартиры в 49 квадр. м., в которой живёт семья из трёх членов, среди них отец – инвалид 1 группы, мать (не пенсионерка), имеющая долю 1/3, а также взрослый сын без доли в праве собственности. Кадастр оценил квартиру в 7,5 млн. руб. Стоимость по инвентаризации – 250, 0 тыс. руб.

Налог будет рассчитываться с опорой на кадастровую оценку. Налоговый вычет составляет 20 кв.м.Определяем площадь, облагаемую налогом. Из 49 вычтем 20, налогом облагается только 29 кв. м.Кадастровая стоимость 1-го квадратного метра этой квартиры равна 7,5 млн/ 49 = 153 тыс. 61 руб., 22 коп.Умножаем стоимость одного квадрата на площадь, облагаемую налогом. Умножим 29 на 153061,22 и получим 4 млн. 438 тыс. 775 руб., 38 коп.Ни отец, ни сын не платят налог – один инвалид, второй не имеет права собственности. Чтобы рассчитать налог матери, полученный  выше результат умножим на её долю, или на одну треть. 4,438,775,38 на 1/3 и получаем 1 млн.479 тыс. 591 руб., 79 коп.Сумма налога по ставке на этот вид имущества равен 1.479.591,79 умножаем на 0,1%. Получим 1 тыс. 479 руб. 59 коп.Далее в формулу расчёта подставляются полученные результаты и вычисляется окончательный размер выплаты. На предстоящий 2016 год понижающий коэффициент установлен 0,4 (а на 2017 уже 0,6).Тогда налог будет равен: разницу 1479,59 и 83,33 умножаем на понижающий коэффициент 0,4 и прибавляем 83,33. Получаем окончательный результат 641 руб. 83 коп..

Ростовские власти увеличили минимальный взнос на капремонт. Теперь за каждый квадратный метр придётся платить на 30 копеек больше. Минимальный размер взноса установлен в сумме, равной размеру федерального стандарта.

Основным источником финансирования работ по капитальному ремонту является взнос на капитальный ремонт.Копить деньги на капитальный ремонт своих домов жители донского региона стали в 2014 году. Первоначально минимальный взнос был установлен в размере 6 рублей 20 копеек. С  января 2015 года, взнос увеличили на 10 копеек, а в августе его снова снизили до начального уровня и произвели перерасчёт. Теперь минимальный размер взноса повысили на 30 коп. и он составляет 6 рублей 50 копеек на один квадрат общей площади квартиры. Также в области работает бюджетная поддержка работ по капитальному ремонту. В 2016 году в рамках подготовки к чемпионату мира по футболу 2018 года, на эти цели дополнительно из областного бюджета будет направлено 380 млн рублей. Из них 95 млн рублей пойдёт на усиление несущих конструкций и грунтов оснований фундаментов пяти домов в Ростове и 285 млн рублей — на капитальный ремонт крыш и фасадов 50 многоквартирных домов Ростова. В 2016 году в Ростовской области за счёт средств собственников будет капитально отремонтировано 759 многоэтажек, что вдвое больше по сравнению с текущим годом.

Российские власти  продолжают обсуждать тему условий и критериев приватизации жилья. Согласно последней инициативе, предлагается исключить бесплатную передачу жилья по договорам соцнайма в собственность малоимущих граждан.

Как считают авторы документа, малоимущие граждане в подавляющем большинстве случаев в будущем не смогут нести бремя содержания приватизированного жилья. Этот факт принят во внимание и на основании нового законопроекта, такие граждане не будут иметь права на приватизацию жилья и на передачу им жилья в собственность. В новом документе отмечается, что с первого марта 2005 года претендовать на постановку на учет в качестве нуждающихся в жилье имеют право только малоимущие, требующие особой социальной защиты со стороны государства. На  основании нового законопроекта, полностью исключается бесплатная передача жилья по договорам соцнайма из государственного и муниципального жилфондов в собственность граждан, принятых на учет в качестве нуждающихся  в жилых помещениях. Также в новом документе указывается, что граждане, вставшие на учет по приватизации до первого марта 2005 года и проживающие в аварийных домах, также не могут приватизировать свое жилье. Это станет возможным для них только после получения ими жилья по договору соцнайма в порядке очереди. Для всех остальных категорий граждан право на бесплатную передачу в собственность квартир остается прежним.

Далеко не всякий человек может быть толковым риэлтором. Чтобы не стать жертвой обмана или  риэлтерской ошибки, лучше всего обращаться за помощью в крупные компании и внимательно читать договоры и соглашения.

Особое внимание следует уделять содержанию договора купли-продажи недвижимости. Должны быть указаны все данные на продаваемый объект (улица, дом, этаж, подъезд, номер квартиры, ее площадь и так далее), а также цена продажи. Обязательно должны быть прописаны права третьих лиц. Необходимо указать, кто прописан в квартире на момент ее продажи, и в какие сроки они обязуются сняться с регистрации. Также стоит удостовериться, что все члены семьи собственника дали согласие на продажу и впоследствии без судебных разбирательств выпишутся из квартиры. Какие объекты недвижимости можно считать потенциально  «опасными»? Это квартыры, продавцом которых выступает или житель другого региона, или вообще не гражданин Российской Федерации. Также должны насторожить покупателя такие факты, как неравный по возрасту брак незадолго до сделки, переоформление права собственности на нового супруга и срочная после этого продажа квартиры.  Чрезмерно выгодные условия сотрудничества — например, символическая комиссия, очень низкая цена объекта, тем более — в сочетании со спешкой в проведении сделки – тоже подозрительный вариант для добросовестных покупателей и продавцов.

По новым правилам долгострой у застройщика-банкрота будет выкупаться при помощи арбитражного управляющего, который оценит и утвердит активы застройщика. Только после этого новый застройщик будет выкупать и достраивать недостроенные объекты.

При этом новый застройщик, выкупивший объект у застройщика, оказавшегося несостоятельным, будет обязан исполнить переданные ему обязательства.Сейчас в случае банкротства застройщика у дольщиков есть два варианта действий: или создавать ЖСК, который выкупит то, что успел построить девелопер, за паи, а затем собирать недостающие деньги и достраивать, или распродавать недострой и делить деньги. Если недостроенный дом и земельный участок стоят больше, чем требования кредиторов, то санатор или промежуточный банк, который уполномочен держать активы и обязательства другого, неплатежеспособного банка  платит разницу банкротящемуся застройщику. Банк-санатор выполняет операции неплатежеспособного банка до тех пор, пока банк не восстановит свою платежеспособность через поглощение другим предприятием или до ликвидации. В случае, если недостроенный дом и земельный участок стоят меньше — у санатора возникает право требования к застройщику, попадающее в реестр требований кредиторов третьей и четвертой очереди. Подыскивать санаторов предстоит государству, поскольку мало кто из застройщиков согласится достраивать дома за свой счет. Новый законопроект позволяет каждый недостроенный объект продавать по отдельности.